文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要(y兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口ào)严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口lt="是该(gāi)取消预售制(zhì)了：问(wèn)题(tí)及建(jiàn)议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143251772.png">

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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